何敏
服务地区：广东-佛山
擅长：债权债务、交通事故、证券投资
何敏律师亲办案例
本律师经典案例：房屋租赁合同无效，未实际使用房屋也应付使用费
来源：何敏律师
发布时间：2013-05-25
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张小姐从某商业城租来商铺一间，经商业城同意转租给李先生，双方签订了《租赁合同》。李先生尚未进场前，商业城通道的遮光棚正被政府消防整改而拆除，李先生认为将影响其生意，并认为张小姐签订合同时故意隐瞒事实，遂起诉要求撤销合同、退回定金和消防保证金等。该案经一审、二审认定系李先生违约解除合同，遂判令解除合同并驳回了李先生的其他请求。后李先生以该商业城没有取得产权，也没有取得建设工程规划许可证为由提起再审。再审法院认定商业城未取得建设工程规划许可证，双方租赁合同无效，并判令退回定金和消防保证金等。（以下简称“另案”）
在上述案件（即“另案”）作出二审判决后，张小姐起诉李先生交纳租金，一审法院判令李先生应向张小姐交纳诉讼期间的租金。李先生没有提起上诉，判决已经生效并得到执行。（以下简称“本案”）
在另案再审作出判决后，李先生又对本案（即租金之诉）提起再审，认为在另案中已经确认双方租赁合同无效，张小姐收取租金没有依据，要求退回租金。本案由佛山中院提审。在收到再审文件后，张小姐咨询了不少法律从业人士，均认为商铺并未被李先生实际使用，已经收取的租金应予退回。原一审法院的法官也认为，因为李先生并未实际使用商铺，因此应退回租金给李先生。
后张小姐委托本律师为其代理本案，本律师认为，本案虽然标的不大，只有几万元，但有些挑战性，值得去研究，遂接下本案。再审法官在庭审前也与当事人张小姐及本律师沟通，希望能调解结案，倾向性意见认为未实际使用商铺一般难以支持使用费。
庭审中，李先生的代理人认为：另案中确认租赁合同无效，张小姐收取租金没有依据。本律师提出：根据最高院审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此张小姐有权要求李先生支付使用费。原合同有效则收取的是租金，原合同无效则收取的租金性质应为使用费。
李先生的代理人认为：司法解释明确了房屋租赁合同无效，必须要实际占用并使用房屋才应该支付使用费，而李先生在尚未进场前就已经提起诉讼，从未使用过张小姐的商铺，因此不应支付使用费，张小姐已经收取李先生的租金应予退回。
而本律师认为：李先生虽然并未进场，但从合同履行期一开始，李先生占用并使用商铺的权利就已经开始，商铺已经在李先生管控之下，且其认为拆除遮光棚影响其做生意所以没有使用不应该支付使用费的理由也不成立，因为拆除遮光棚是政府行政行为，已经广而告之，李先生在签订合同前已经知晓。因此，张小姐将商铺交付给李先生后未实际使用的原因在于其自己，李先生仍应向张小姐按租金标准支付使用费，张小姐已经收取的租金不应退回。
经过多轮激烈交锋，本律师还从合同无效的立法原意、立法精神、相关法理、双方损失和利益的平衡等多方面向审判人员进行了说服工作。几天后收到判决书，再审法院采纳了本律师的意见，判令驳回李先生的请求。最终令张小姐少受经济损失。
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何敏律师主办律师
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LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：何敏
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执业律所：广东正帆律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：14406*********912
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